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直面停水催费、质价失衡、电梯隐患 杭州“公述民评”问政小区物业难啃的“硬骨头”_我的网站

A |     一、序                    10月16日，市面上一则关于新加坡主权基金GIC在美国起诉国内造车新势力蔚来汽车“证券欺诈”的消息开始发酵，将蔚来推向了风口浪尖。                   这不是一场关于车或技术的官司，而是一场关于“控制权”与“财务边界”的博弈。    市相关部门及区县（市）负责人现场就快递驿站噪声、电梯换修等问题作出回应8月20日下午，由中共杭州市委办公厅主办的2026年杭州市“公述民评”面对面电视问政活动举行，以“小区物业服务”为主题。                   在这起今年8月发起的诉讼中，GIC指控蔚来通过BaaS模式和复杂的集团架构隐藏了对其电池公司蔚能的实质控制，从而通过财务技术调整使得“营收虚增”，误导投资人并给其造成了重大投资损失。

B |                    无独有偶，GIC的诉讼论点更早则可以追溯回2022年知名做空机构灰熊针对蔚来发布的做空报告以及同年蔚来遭遇的投资者集体诉讼。                   这一系列争议与产品无关，与安全无关，而是一个更抽象的问题：                    “蔚来，是否真的不控制它的电池公司——蔚能？”                    这颗子弹飞了也快一周，今天我们就来仔细挖掘下这场诉讼背后的深层原因与核心逻辑。市住保房管局、市发改委、市建委、市市场监管局、市消防救援局、市司法局、市委社会工作部、市综合行政执法局和拱墅区、滨江区、钱塘区、临安区、桐庐县、建德市党委或政府主要负责人，与民评代表、媒体代表、评论嘉宾围绕“收费与服务”“自治与权责”“监管与治理”开展问政与讨论。

C |                    二、案件核心：控制的边界在哪里？                    这场争议的焦点是两个关键词：BaaS模式与企业控制权。问：有居民反映，在钱塘区和达自由港小区，有人因对小区物业上海景瑞物业浙江分公司的服务不满意，拒缴“物业费”遭到物业停水，后经核实是有小区居民拒缴“水费”，请问面对这种情况如何进行处理？钱塘区委书记沈燕俊：物业不应该以停水来逼迫业主缴纳物业费。                   从GIC的视角来看，蔚来通过“Battery as a Service（BaaS）”模式设立蔚能科技，将电池资产剥离出表，看似减少了负债、改善了财务指标，但实际上蔚来仍在通过复杂的股权安排、采购合同和资金支持等方式，对蔚能保持实质性控制。表面看是小区的物业纠纷，但实质也暴露出我们基层治理和行业监管上还存在短板。                   而一旦蔚来实际仍然控制蔚能，则蔚来与蔚能应当在财务上合并报表，蔚来向蔚能出售电池的行为就不能按照蔚来现在的一次性计提收入的方式来统计营收，而应当按照蔚能实际租出电池以后每个月收取租金来计算租金收入。                   不同的确认口径，财务结果会天差地别。

D | 接下来将立即组织专人立行立改，今后杜绝类似事情的发生。                   换句话说，GIC认为，蔚来没有真正放手，却在账面上假装放手。                   从GIC的视角来看，蔚来就是将未来很多年的持续性收入一口气在当下进行了提前一次性计提，使得蔚来本身的营收暴涨，违反了财务规则，是对投资者的“证券欺诈”行为——这恐怕也和GIC投资蔚来多年发现高位站岗，收益损失惨重有关（蔚来的股票从彼时巅峰时期的60多美元跌到如今大约6美元）。全面核查这家物业公司的情况，该约谈该处罚要坚决，督促物业补齐服务短板，引导业主依法履行义务。                   而蔚来的回应同样逻辑严密： 蔚能有独立股东（宁德时代、国投电力、湖北科技投资等），业务和治理均独立运作，蔚来持股仅19%，BaaS模式是新能源汽车产业的创新尝试，并非财务造假或欺诈，因此蔚来将电池卖给其本身无法控制的蔚能，完全可以按照常规的一次性计提收入方式来统计营收口径。                   两方的矛盾，集中在了蔚来对蔚能是否达到实质性的控制，进而应当被合并报表。                   而在会计与法律的世界里，控制权并不等同于持股比例，它可能隐藏在合同、采购权、资金支持甚至是品牌绑定之中。此时，“控制”不是简单的股权比例或营收统计的数字游戏，而是对谁有权做决定、谁承担风险、谁享受收益的判断。更好地建立长效机制，健全对物业的考核、奖惩和退出的机制，压实街道、社区的责任，把矛盾化解在小区、化解在萌芽，第一时间解决。问：物业服务能否划分清晰清单，解决质价失衡问题，促使物业提高服务质量、规范履约？市发改委党组成员、二级巡视员姚伟明：调价需要严格履行程序，普通住宅前期物业调价应当遵循合理公开以及收费和服务品质相适应的原则，具体的范围和收费标准，由市发改委和市住保房管局联合研究制定，我们会广泛征求社会意见，遵循风险评估。                   三、BaaS模式：模式创新还是财务魔术？                    要理解蔚来的困境，必须先看清BaaS模式的逻辑。另外调价需要综合研判形势。                   传统车企售车时，整车成本中很大一块是电池。对照南京、宁波、广州、深圳、成都、合肥这些城市来讲，目前我们杭州的物业收费在全国是属于中等偏上的水平。

E | 蔚来选择将电池销售给蔚能（由蔚能持有电池资产），再由蔚能“租”给车主，车主仅购买“车身”，并按月付租。但是低价物业品质好的，成本不能覆盖的，可以通过优质优价提出收费标准，然后由我们通过第三方来确认。第三个是加快推进市场调节价，业委会可以征求全体业主的意见，来确定服务内容以及收费的标准，大家关心的成本脱节的问题也就解决了。问：请问市司法局，如何系统化地促进物业领域纠纷快速有效解决？市司法局党委书记、局长、一级巡视员徐前：一方面建立专业的物业纠纷人民调解委员会；另一方面是发挥传统的镇街社区人民调解委员会的作用，深入小区排查化解纠纷。

F | 目前我们正在上城区试点，并将和小区业主卡智慧平台打通。下一步全市推广，将有力地推动这一领域问题的长效治理。                   这种模式的初衷非常明确：                    减轻蔚来资产负担（不再背负庞大库存与折旧）；                    吸引资本进入能源网络（蔚能可独立融资，事实上目前它也确实吸引了很多外部投资人）；                    对车主来说，购买整车的成本进一步降低；                    提高用户粘性（车主长期绑定服务体系）；                    给蔚能带来良好的现金流，对车主来说几乎可以认为是终身订阅电池并付费。

G |                         在商业逻辑上，BaaS模式是一次巧妙且多方共赢的尝试。问：有业主反映，拱墅区阮家居小区1幢架空层的快递驿站因在休息时间长期出现噪声，业主住在楼上饱受折磨，后经查实，是小区业委会将1幢架空层原属于公共建筑和公用设施的C5电信、C5有线设备用房出租给了快递驿站经营，擅自改变了该房屋用途。面对这一类行为，属地应如何解决？拱墅区委书记敖煜新：问题是属实的，业委会层面也没有经过业主大会表决，是自行决定设立的，相关部门到现场进行了核实，确认该处房屋是电信配套的设备用房，而且规划明确不得改变用途。

H | 前期我们相关部门已经要求业委会和这个驿站的经营方在限期内进行整改。8月底之前可以整改到位，并另外选择合适的场所，规范设置快递的取送点，以方便广大的居民。                   事实上，根据一些公开信息与报道，包括德意志银行、摩根士丹利和摩根大通在内的多家顶级投行都公开表示不支持灰熊对于蔚来BaaS模式的指控，认为做空报告是对BaaS商业模式的“严重误解”，并指出剥离重资产进行独立运营是资本密集型行业的常见策略。                   如果我们拆开来看BaaS，其本质是将重资产剥离和出表，达到财务上的优化。问：去年下半年滨江区臻奥院三期陷入物业选续聘风波，业委会与前期滨江物业在带资费用上未达成一致，不同意其续聘及参与选聘。部分业主质疑业委会在选续聘物业中存在违规行为，业委会于2025年9月被解散，小区至今未组建物管委，也未成立新的业委会，选续聘工作一直悬而未决。这种模式并非罕见。面对这一问题属地该怎么介入解决？滨江区委书记郑迪：问题是属实的，业委会解散这个问题，小区居民的意见分歧是比较严重的，所以确实有一些业主去反映，希望尽快组建新的业委会，但是也有很多的业主认为，在这种情况下不宜马上组建。                   在全球范围内，几乎所有资本密集行业都尝试过“资产剥离”的结构创新与成熟解决方案，例如：                    通信行业：中国移动、中国联通等国内运营商将塔资源剥离至“中国铁塔”，随后铁塔公司港股上市并向三大运营商回租，是典型的“资产剥离—出表—专业化运营—回租”模式，最终实现共享运营，同时治理结构、风险分担和收益分配均明确划分，避免“表面剥离、实质控制”的争议。我们现在是这样做的，一个是由奥体社区代为行使业委会的职责，同时要求现有的物业持续提供服务，保证小区的物业服务不能断，而且要质量有所提升，现在物业做得非常好，它增加了投入，增加了人员，这段时间业主对物业服务还是满意的。第二个就是我们再进一步地了解业主的情况，因为有1200户居民，我们正在收集大家的意见。                        航空业：各大航空公司通过售后回租（sale-leaseback）方式剥离飞机资产，改善资产负债表，但合同期限、租赁责任均严格披露。

I | 第三个是我们积极组建了业委会的人才库，我们现在鼓励业主当中的党员和有责任心的人员来参与业委会的选举，为后期依法依规的选举提供力量储备。

J | 接下来我们按照《物业管理条例》的要求，会在近期先组建物业管理委员会，然后再进行业委会的选举。

K | 问：在业委会自治能力薄弱，监督权难以落地；各方权责不清，“三方协同”推进较难的情况下，如何出台措施解决？市委社会工作部部长、市委两新工委书记陈建华：下一步从三个方面着力：一要强化党建引领，以此来引领这个机制的落地；二要培训加强广大社区工作者或者社区干部的履职能力和服务意识；三要努力营造共建共治共享的浓厚氛围。                        能源业：壳牌、BP等通过SPV管理油气资产，但SPV往往有独立管理人、外部融资与清晰治理边界。问：主城区某小区业主反映，有幢单元楼的电梯从2024年开始反复出现坠落问题，甚至平均每个月坏一次，多次出现人员被困情况，其与家人也被困过数次。2026年5月再次关人长达20分钟。电梯保险公司多次找人维修，但一直未彻底解决坠落问题，存在严重安全隐患。                        这些案例表明，资产剥离本身并非问题，模糊的控制权边界才是风险。

L | 业主对此进行投诉，要求更换电梯。市市场监管局党委书记、局长麻承荣：确认小区后，派特检院一个专家跟小区的维保单位对电梯来做一个安全评估。                   换言之，BaaS模式本身并不是这次诉讼挑战的重点，并非像一些报道认为的BaaS模式本身遭受质疑。评估了以后，假如能够达到更换的条件，那就更换。                   穿透BaaS，作为底层资产的电池到底归属于谁，才是问题的核心。是独立第三方的蔚能，还是披着“蔚能”外衣的蔚来？                    在蔚来的BaaS模式中，如果治理、风险与收益的划分不够清晰，再好的结构也可能被误读为“粉饰报表”。                   这正是GIC认为蔚来“美化财务结构”的核心所在。即便从表面上看，蔚能的股权架构非常分散，最大单一股东蔚来的持股也不超过20%，但如果电池的持有与经营仍由蔚来主导采购、定价、回购甚至兜底，那蔚能是否真的可称之为独立？                    如果最终被判定如此，那表面上是轻资产，实质上只是重资产的轻包装罢了。假如没达到，会出一个维修方案，或者改造或者大修。市场监管电梯的维修价格透明化，特检行业协会把这两年主流的电梯的主要配件的价格公示，每年一次。大家有不懂，可以通过96333电话找到，而且很方便，96333不仅是一个救援电话，更是一个问询电话。这两年根据我们的统计，问询量已经达到70%。                   四、会计并表的生死线：蔚来与蔚能的隐形边界                    如上所述，我们把争议的焦点穿透了BaaS模式，推进到了蔚来与蔚能的控制权关系，更进一步而言，就是蔚来与蔚能是否要在财务会计上并表。                   在会计与审计领域，判断一个实体是否需要并入报表，关键不在于持股比例，而在于“控制权的实质”。问：某小区今年1月交付收房，地下室就漏水、天井未加盖、墙体开裂、停车场出口车道设置差等质量问题至今未解决。                   以国内企业更为熟悉的VIE架构为例，VIE架构中的WFOE与VIE公司之间本身的股权是完全隔离的，并不持有股权，但WFOE仍然可以通过一系列控制协议（包括独家购买权协议、独家业务合作协议等）来实质上控制VIE公司，达到将VIE公司并入集团公司报表的目的。                   因为蔚来在美股上市，所以必须遵守美国会计准则（US GAAP）。

M | 以上事项属于工程质量保修范围，应由开发商履行维保义务，但多次敦促后开发商似乎“无动于衷”。

N | 这意味着，这场官司的实质，是US GAAP中“控制”的定义与蔚来商业架构的现实之间的碰撞。

o |                    因此我们要看看美国的会计准则US GAAP是怎么来判断“控制”的，尤其是针对“可变利益实体”（Variable Interest Entity， VIE）的章节。                   在此规则下，一个企业是否应当将另一实体并入报表，要看是否为其“主要受益方”（Primary Beneficiary）。相关部门如何加强监管，督促开发商履行维保义务？市建委党组书记、主任董天乐：从政府监管这个角度，从三个方面去加强：一是完善好房子的标准体系，特别是针对一些渗漏的、开裂的、臭气的、隔声的这种主要的问题，来制定一些提高版的标准规范，从设计的源头能够强化好房子的品质。判断主要依据两个维度：                    1. 权力：即谁决定关键经营活动，是否拥有对该实体“最重要经营活动”的决策权（如预算、投资、采购、销售策略）。第二要强化施工过程的监管，把牢验收关，政府监管的检验抽测的比例要提高，然后我们会设置业主开放日，在验收之前欢迎业主提前介入，要提早发现问题，提早解决问题。

p | 一些不符合强制性标准的，不符合验收程序的项目，不能轻易通过。第三还是要落实建设单位、开发商和施工单位的维保责任。行业主管部门要督促开发商和施工单位依法履行维保责任和义务。                   例如，蔚来是否决定蔚能的换电网络布局、定价机制、电池采购标准？这些权力是否实质上掌握在蔚来（而非蔚能）手中？                    2. 经济利益：即谁享受大部分经济利益，是否承担该实体的主要风险并享受其主要收益（如提供担保、承担亏损、享受现金流）。                   如果一家公司同时满足这两项条件（Power + Economics），即使它股权占比很低，也有可能需要在财报中并表。对涉及违反法律规定和合同约定的一些行为要坚决查处。

q |                    至此，我们通过层层拆解，把GIC与蔚来对簿公堂的核心逻辑梳理了出来，这场纷争从“证券欺诈”、“虚增营收”的指控开始，穿透BaaS的业务模式，最终回归到会计并表口径与企业控制权的问题上。                   对于蔚来案件来说，由于公开可查询到的信息并不足以支撑起完整的证据链，对于我们这些“围观群众”来说，自然是难以对此下一个判断的。                   不过，也许我们可以多问几个问题，例如：                    蔚来是否通过购电协议和换电网络绑定了蔚能？                         蔚能的核心资金是否仍来自蔚来？                         蔚能的盈利模式是否依赖蔚来车辆销量？                         蔚能是否向蔚来承担了明示或隐形的回购义务或隐形担保？                         蔚能本身的换电费用、电池租赁收入在多大程度上受到蔚来的影响？                         蔚能是否与蔚来达成任何排他的、独家的强制性安排？                         如果答案大都偏向“是”，那么无论股权比例如何，蔚能在会计上确有可能被视为蔚来的延伸，进而导致蔚来的营业收入需要颠覆性的重新评估，其财务情况与市场估值都将迎来重塑。问：有居民反映小区消防通道被占用，有什么解决办法？市消防救援局局长何肇瑜：我们平时在监管当中也发现，消防通道堆积的杂物，万一发生火灾，不仅助长了火势的蔓延，还严重阻碍了我们人员的疏散。但是因为涉及生活习惯观念和邻里纠纷，包括物业不敢清理等诸多方面的因素影响，所以一直没有根治。                   五、结语                    从2022年灰熊的做空报告到现在，蔚来已经就本文提到的问题遭遇过多次挑战：2022年，蔚来就遭受了投资人的集体诉讼，但并未有什么明确的结论；2025年8月，GIC少见地亲自下场起诉蔚来，但目前法院以2022年的集体诉讼尚未有结论为由中止了GIC的此轮诉讼。接下来我们从以下几个方面加以努力。第一进一步压实物业企业的法定职责。

r |                    蔚来BaaS模式的价值毋庸置疑：它确实降低了整车成本，提升了现金流效率，也推动了换电生态的扩张。物业服务企业作为管理方可以劝阻，具有巡查报告处置的法律职能。问题在于，它能像其他重资产行业的“前辈”一样走出一条市场广泛认可且合规的路径吗？                    未来，无论这起案件的结果如何，它都将成为一个新的参照：                    企业可以如何设计资产剥离与融资结构；                         审计与监管机构又将如何定义“实质控制”；                         投资人如何理解“出表”背后的风险。即便业主不听劝阻，物业也可以大胆地清理楼道杂物，这个不算侵权。                        这不仅是简单的财务技术问题，而是交织了架构、控制权、资产剥离与重组以及商业诉求的矛盾螺旋。

s | 所以根据我们《民法典》和《消防法》的规定，我们今后碰到类似的问题，物业企业完全可以依法依规清理楼道的杂物。                   本文来自微信公众号：逍遥法外夏洛克，作者：夏洛克。第二从消防救援局的角度来看，要分类施策严格执法。不听劝阻的，我们消防部门要直接介入，根据《消防法》的规定，对他个人处以警告，或者是500块钱以下的罚款，另外物业服务企业没有履责，我们对物业服务企业也要进行依规依法处理。第三通过一些典型的火灾案例进行宣传警示和教育，堵塞占用消防通道不光是危险的，也是一个违法的事情。问：市综合行政执法局能不能做到“执法进小区”常态化，与物业企业形成更紧密的联动？市综合行政执法局党组书记、局长林炳达：这项工作是我们今年着力推动的，计划今年年底之前，实现全市域小区执法队员的全覆盖。计划让城管执法队员能够成为杭州市民群众身边的第二个片儿警。

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